首页 |法制 |社会 |民生 |政法 |文化 |消费 |时评 |人物 |普法 |调查 |科技 |地方 |政务 |财经 |娱乐 |旅游

调查:常州龙德破产案余波

2018-03-28 16:37:48    来源:法人网    

\

两年的时间已经过去,常州龙德公司破产案的迷雾却仍未被揭开,一起数百万元的诉讼如何导致一家十几亿元的公司迅速破产?在破产清算中,业主已经签订合同,并全额支付房款的房子缘何又被法院判决为破产财产?在这桩扑朔迷离的破产奇案中,究竟还有多少秘密?

□法制日报《法人》记者 王磊磊

宣称集团资产高达70亿的润地利科技实业投资集团,在过去两年多的时间里,一直在用自己的方式向别人传述——常州龙德置业有限公司(下简称龙德公司)遭遇着和东星航空一样的困境。从白手起家到做到中国房企100强,王和平耗去30年,一家资产高达13亿元的企业倒塌,却只用了不到两年的时间。

数百万债权诉讼致使企业迅速破产

公开信息显示,常州龙德花园项目位于武进新区腹地,总建筑面积51万平米,为集住宅、写字楼、酒店式公寓、会所等于一体的“都市综合体”,开发公司系龙德置业,隶属于常州市润地利集团,其董事长和法定代表人系王和平。

王和平曾公开表示,自2012年中国进行房地产调控开始,位居中国房企百强的润地利的日子便发生转折,而其中最主要的原因是银行收贷和建筑商延误工期。另外,政府交地时间延迟,也导致房屋交付后延而错过房价峰值,影响了企业经营。

由于以上原因,从2014年10月开始,因预期开发商无法按时交房,购房业主开始联合维权,并向政府部门施压,武进区政府派出工作组介入调查。

对于龙德公司和王和平而言,破产来得如此突然:2015年年中,张春霞等6名购房业主,向法院提起诉讼,要求与开发商解除购房合同,退还购房款。6名购房业主上述诉求获法院支持。因判决未获执行,2015年10月13日,6名购房户凭817万元返还房款的债权,向江苏省常州市武进区人民法院提起破产申请,请求总资产为13.3亿元的常州龙德置业有限公司(简称龙德置业)破产清算。2015年10月30日武进区法院认为龙德置业明显缺乏清偿能力,受理了对龙德置业的破产清算申请。

2016年2月25日,法院裁定宣告破产。而申请人债权与被申请人资产,比例仅为0.74%。龙德置业自2015年10月始,以各种途径向法院申诉,最终也未能阻止被破产清算的进程。

龙德破产案一出,便引起了社会的广泛关注,引发了关于“资不抵债情况不实”,“破产程序存在瑕疵”等问题的讨论。有多位学者、专家以及业内人士也对这一案件发表了不同看法。

已售房屋权属之争

尽管多次申诉,但龙德公司的破产程序依然没有停止,在处置房屋的过程中,一起关于龙德花园已购房屋归属的裁判,再一次将龙德公司破产扯进了一场侵占购房者利益的争议之中。

2014年9月,在无锡经商的袁德明看准了机会,看中龙德花园楼盘有政府颁发的《房屋预售许可证》,同意并允许商品房可以预先购买,利用自己妻子王建琴和儿子袁斌洪的名字,在龙德花园一次性购买了39套房屋进行投资,彼时,王建琴与龙德公司签订了17份《商品房买卖合同》,约定购买了龙德花园8栋的17套房产,合同约定与2015年7月31日前交付房屋。袁洪斌则一次性和龙德公司签订了22份《商品房买卖合同》,购买了22套房产,两人39套房屋购房款总计39758583元。

在签订完合同后,两人全额交纳了房款,龙德公司开具了发票,此后,王建琴和袁洪斌又办理了网签备案手续。

“因为不是常州本地人,办理完备案手续后便没有过多的关注项目情况,直到2015年年10月,有人通知我们说,龙德公司破产了,要我们赶快去申报债权。”袁德明告诉记者,自己后来赶到法院,和很多购房者一起进行了登记。

在申报债权过程中,袁德明被告知,自己的购房款属于普通债权,没有优先债权。2016年4月,王建琴先是诉至常州市武进区法院,要求确认自己的购房款为优先债权,此后又撤诉。2017年3月,王建琴再次向武进区法院提起诉讼,变更诉讼请求为,要求确认自己对所购17套房屋享有所有权。

2017年7月10月,武进区法院一审判决,认定了王建琴购买房屋的事实,但武进区法院认为,17套房屋在未完工的状态下由龙德公司占有,双方未办理交付手续,也未办理物权变动的登记手续,龙德公司宣告破产后,在龙德公司未主动提出履行合同的情况下,双方签订的购买合同应当视为解除,王建琴可行使的要求被告返还购房款的权利属于债权,而非房屋的所有权,故案涉17套房屋并不属于原告财产,而应当属于破产财产。

此后,王建琴向常州中院提起了上诉,2017年11月23日,常州中院二审判决,维持一审判决,驳回王建琴的诉请。

在此期间,袁斌洪于2017年8月22日以同样诉求向武进区人民法院提起诉讼,后被判决驳回诉讼请求,后袁斌洪向常州中院提起上诉,目前案件正在审理过程中。

在申诉过程中,常州中院向王建清发送民事释明函称,根据物权法第九条的规定,不动产物权的设立,变更、转让以产权登记为要件,你方虽然支付了17套房屋的全部价款,办理了网签备案,但房屋因不具备交付条件,尚未交由你方占有,未办理房屋所有权的设立或变更登记,相关法律、司法解释、行政法规也未例外规定此种情形下买受人可以直接取得房屋所有权,故你方主张对诉争房屋享有所有权缺乏法律依据。

对此,袁德明表示无法理解,无法办理权属证明是由于客观上缺乏办理过户的条件,房屋并未竣工龙德公司便“意外破产”,如此迅速的破产,根本没有给买房人以办理权属证明的时间,“这明显就是要侵占买房人的合法权益。”

袁德明所说的“侵占”,直指常州市武进区政府。

2016年5月,破产管理人发布龙德公司破产财产联合拍卖公告,在未经淘宝网公开拍卖的情况下,常州建源房地产开发有限公司以4亿4800万元的价格竞得龙德公司的破产财产。

公开信息显示,建源房地产系常州市武进城市建设投资有限责任公司的全资子公司,武进城投系常州武进区国资委下属的国企。

根据拍卖成交确认书显示,拍卖标的包括龙德花园的土地使用权,六栋在建工程共670套住宅,其中住宅拍卖价格每平米2500元到4600元不等。成交时间为2016年9月28日。

日前记者通过公开信息了解到,目前龙德花园项目在建已经大部分完工,本月龙德花园项目二手房买卖网站的价格为均价11800元左右,比拍卖价格上涨了三到四倍不等,政府成为了破产的最大受益者。

在诉讼过程中,袁斌洪将建源房地产追加为第三人,认为在房屋合同已经进行了网签备案的前提下,建源房地产通过拍卖取得备案房屋的所有权,不构成善意取得。

\

最高院判例和江苏各区域不同判例之惑

究竟涉案房屋属于破产财产还是购房者所有,为了证明自己的诉求合法有效,袁德明通过咨询找到了一起时间为2017年5月26日的出自最高人民法院的判例。

记者经查阅了解到,该起案例发起于宁波市,基本案情与王建琴案类似,区别在于破产公司所售房屋系商业用房,而其他要件则完全一致,购房者全款支付了购房款,办理了网签备案,尚未取得权属证明房产公司便宣告破产。

此案件经宁波海陵区法院、宁波市中院、浙江省高院判决,均认为购房者与开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,购买者虽未占有商品房,但已支付全部购房款,完全支付对价,所购房产房号、面积具体明确,存在特定的空间及固定的界限,其中四套商品房包括10楼整个楼层,能与其他房屋相区别,可以确定为特定物。《审理破产案件规定》现行有效,其中第七十一条第(五)项特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物规定可以继续适用,故案涉房屋不属于破产财产。

此后,房产公司向最高人民法院提请了审判监督,最高人民法院与2017年5月26日下发编号为(2017)最高法民申1429号民事裁定书,认定诉争房屋系特定物,《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”,不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形,也应包括客观上不符合交付条件,尚无法转移占有的情形,故原审法院依据该规定认定涉案商品房不属于破产财产并无不当。

为了了解有关情况,记者联系了常州中院,提出了为何与最高院判例不符的情况等问题,得到的答复是,目前案件当事人王建琴正在申诉过程中,等省高院审结后才方便接受记者采访,婉拒了记者对审判长的采访要求。

此外,记者通过江苏省其他地区,南京、无锡法院系统破产庭法官了解到,在南京和无锡地区对于类似案件的处理方式是,认定所购房屋系特定物,不属于破产财产。

记者了解到,在无锡丽悦置业有限公司破产案件的处理中,无锡滨湖区法院2018年1月25日裁定,同意债权人会议通过的破产财产分配方案,将已经办理网签备案,支付了房屋对价,却没有取得房产证的房屋,在购房者承担续建费用后交付给购房者,其中包括多笔一千万元以上的交易。

在本案中,已经取得房屋合同网签备案并已经支付了对价,是否符合取得物权的条件无疑成为了焦点问题,这也关系着司法实践中经常出现的,房地产公司破产后,购房者如何主张自身权益等问题。

对此,在江必新、刘贵祥主编的《最高人民法院执行最新司法解释统一理解和适用》一书中做出了这样的阐述:“从效力上看,经过销售合同备案和网签的房屋不允许再处分,如果要再处分,必须解除销售合同备案和网签。从此角度看,经过网签或者销售合同备案的房产,如果买受人以案外人身份提出异议的,人民法院应当予以和预告登记权利人相同的保护”,“如果买受人就买受房屋办理了网签或者销售合同备案并且已经缴纳了全部价款,或者虽然买受人仅仅缴纳部分价款但愿意按照人民法院的要求缴纳剩余价款的,即使没有占有,也应当判决解除对买受人已经买受房屋的执行。”

\

原文链接:http://www.farennews.com/dc/11877.html

(编辑:李维 )

免责声明:法制与社会网本栏目发布信息,目的在于传播更多信息,丰富网络文化,稿件仅代表作者个人观点,与法制与社会网无关。其原创性以及中文陈述文字和文字内容未经本网证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不做任何保证或者承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。凡注明为其他媒体来源的信息,均为转载自其他媒体,转载并不代表本网赞同其观点,也不代表本网对其真实性负责。您若对该稿件由任何怀疑或质疑,请即法制与社会网联系,本网将迅速给您回应并做处理。

  • 法制
  • 社会
  • 民生
  • 政法
  • 文化
  • 消费
  • 时评
热点排行榜
滇ICP备13003036号-1 法制与社会杂志 版权所有,未经书面授权禁止使用